Guide til boligkøb – alt du skal vide, før, under og efter købsprocessen

Klarlæg din økonomi, før du tager i banken

Det kan være en god idé, hvis du gør dig nogle overvejelser og laver lidt forarbejde, inden du booker et møde med din bank omkring et muligt lån. Jo bedre forberedt du er, desto nemmere vil processen gå med at låne til din nye bolig.

Som udgangspunkt er det vigtigt, at du har realistiske forventninger til, hvad du kan låne. Din bank kigger efter en sund og stabil økonomi, og det kan derfor være en fordel, hvis du selv har et klart overblik over din økonomiske situation. Det kan spare dig for skuffelser efter bankmødet.

Vær opmærksom på, at du typisk skal lægge 5-10% af købsprisen i udbetaling til lånet – også kaldet indskud. Det er derfor en stor hjælp, hvis du allerede har en opsparing, hvor du stadig har et fornuftigt beløb stående, efter du har betalt udbetalingen.

Hvis det er første gang, du skal foretage et boligkøb, kan det være svært at finde hoved og hale i hvad det koster og hvor meget du kan låne. På nettet kan du finde flere boligkøbsberegnere, der kan give en fornemmelse for, hvad du kan låne, og hvordan din økonomiske situation skal være, før du kan få den bolig, du drømmer om.

Økonomi

Det kommer formentlig ikke som en overraskelse, men fundamentet til ethvert boligkøb
er økonomien. Med en fornuftig økonomi er du bedre stillet og vil have betydelig flere muligheder, hvilket kan gøre processen mere afslappende. For at få det nødvendige økonomiske overblik, skal du lægge et budget med din forventede indtjening og udgifter. Du kan fx bruge vores gratis budgetskabelon i Excel.

Når du har samlet så meget information som muligt, kan du se, hvor stort et rådighedsbeløb, du har. Herefter kan du se, hvor meget du har råd til, at dine udgifter stiger med et nyt boliglån. Der vil komme ekstra udgifter i form af låneudgifter (renter, gebyrer, ydelse osv.). Du skal derfor have ekstra luft i din økonomi, hvor du stadig har penge tilovers, efter de nye udgifter er betalt, til eksempelvis investering, opsparing og fornøjelse. Hvis du skal have gang i renovering af din nye bolig, skal dette også medregnes i dit budget. Hvis du har dyr gæld kan du her læse, hvordan du får den afviklet hurtigst muligt.

Banken beregner typisk dine lånemuligheder ud fra en gældsfaktor. Gældsfaktoren fastsættes ud fra din husstandsindkomst før skat. Som tommelfingerregel skal boligkøbere helst ikke låne mere end 3 gange husstandens indkomst. Hvis du har en husstandsindkomst før skat på 750.000 kroner, og du låner 3 mio. kroner, har du en gældsfaktor på 4. Typisk vil banken gerne have, at du ligger på en gældsfaktor under 4, når du optager et lån, men der er undtagelser, hvis du eksempelvis er under uddannelse, og din indkomst stiger efter endt uddannelse mv.

Aftal møde med banken

Når du har gjort dig en masse overvejelser om dit forestående boligkøb og forberedt dig på at holde et møde med en bank, skal du beslutte dig for, hvor du skal gå hen og låne dine penge. Du har måske haft samme bank hele livet, og det er naturligt at gå til denne bank for at forhøre dig om dine muligheder for at optage et lån hos dem, men du skal huske på, at du stadig har mulighed for at gå til andre banker og forhøre dig om lånetilbud til boligkøb. Du er ikke bundet til at tage et boliglån i din nuværende bank, og du kan sagtens skifte bank, hvis en anden bank kan give dig et bedre tilbud.

Hvor skal jeg låne penge til boligkøb?

Når du skal låne til køb af bolig, vil du typisk låne så meget som muligt gennem et realkreditinstitut. Det maksimale, du kan låne i et realkreditlån, er 80% af boligens værdi. At vælge et realkreditlån har den fordel, at der er en lavere rente og ÅOP, end der er i et lån fra din bank. De resterende 20% skal finansieres gennem din egen opsparing og / eller lån hos din bank. Din bank vil typisk være formidler af realkreditlånet.

Læs mere om hvilke lånemuligheder der generelt findes

Bliv forhåndsgodkendt til boligkøb

I et marked med høj efterspørgsel går det hurtigt med køb og salg af boliger. Det kan dreje sig om få dage, før en salgsannonce bliver taget ned igen, efter den er blevet lagt op. Derfor drejer det sig om at være klar til at byde på en bolig hurtigst muligt, efter den er blevet sat til salg. Hvordan kan du så give dig selv de bedste chancer for at komme forrest i køen til drømmeboligen? Det kan du delvis, ved at blive forhåndsgodkendt til køb af boligen – også kaldet at få et lånebevis. Du kan blive forhåndsgodkendt af din bank til at byde på boliger inden for et prisleje, så du kan handle hurtigt på salgsannoncer, uden du skal kontakte din bank, før du kan byde. Lånebeviset er gratis, uforpligtende, og det varer typisk i en begrænset periode, du aftaler med din bank. Inden for denne periode kan du så handle hurtigt og byde på boliger, der bliver sat salg.

Køb af hus eller lejlighed

Når du har økonomien på plads, og du har aftalt med din bank, hvor stort et beløb du kan låne for, skal du i gang med at lede efter den rette bolig. Du skal finde en bolig, du føler dig hjemme og tilpas i, det er en selvfølge. Du skal derudover også gøre dig nogle tanker om, hvor boligen skal ligge, hvor stor skal den være, og hvorvidt du har nogle specifikke krav til boligen, der skal tages højde for. Hvis du kigger på hus langt fra byen, og du har arbejde i byen, kommer det til at medføre ekstra omkostninger i form af tid og transport, men du vil typisk få flere kvadratmeter for dine penge. Kigger du på bolig i byen eller tæt på byen, vil diverse muligheder for indkøb, shopping, arbejde, foreninger, oplevelser osv. typisk være tættere på, men kvadratmeterprisen vil også være højere.

Et boligkøb er en langsigtet investering. Du bliver derfor nødt til at tænke på fremtiden i form af størrelsen på familien, muligheder i lokalområdet osv. Her skal du overveje dine krav til boligens kvadratmeter, en have, offentlig transport, lokalområdets skoler og foreningsliv. Hvor stor skal boligens inde- og udeareal være, skal der ligge et busstoppested eller togstation i nærheden, hvilke skoler ligger i nærheden, og hvilke sportsklubber og andet foreningsliv ligger tæt, som eventuelle børn kan få glæde af?

Forventede udgifter ved huskøb

Omkostningerne ved at købe et hus eller en lejlighed handler ikke kun om prisen du ser på salgsannoncen. Oven i salgsprisen kommer dine udgifter på dit boliglån i form af renter og gebyrer. Derudover skal du typisk betale for, at banken vurderer ejendommen, kreditvurderer, sørger for rådgivning og udarbejder lånetilbud og dokumenter. Prisen på dette arbejde varierer fra bank til bank, og det er også en af grundene til, at du ikke behøver stille dig tilfreds med din nuværende banks lånetilbud. Undersøg altid flere bankers muligheder og priser, inden du skriver under på et lån.

Tinglysningsafgift

Ved et boligkøb betaler du en afgift til staten, der kaldes tinglysningsafgift. Denne afgift er 0,6% af købsprisen plus et fast gebyr på 1.750 kr. Det vil sige, at hvis du køber en bolig til 4 mio. kr., vil regnestykket til tinglysningsafgiften se således ud: 4.000.000 kr. * 0,006 + 1.750 kr. = 25.750 kr.

Forsikring

Du har højst sandsynligt en indboforsikring allerede, og det skal du selvfølgelig også have i din nye bolig. Hvis du er i gang med et huskøb, anbefales det derudover også at tegne en husforsikring. I tilfælde af brand, stormskader eller hærværk dækker din indboforsikring alle dine ejendele inde i huset, og din husforsikring dækker selve huset.

Derudover bør du overveje en ejerskifteforsikring, hvis du vil købe hus eller ejerlejlighed. En ejerskifteforsikring dækker skjulte skader, som ikke er nævnt i tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten. Som køber kan du med sådan en forsikring få mere ro i sjælen, skulle der være fejl eller mangler i din nye bolig, som karakteriseres som ikke forventeligt i forbindelse med boligens type og alder.

Hvad er en tilstandsrapport?

Hvis sælger ønsker at blive frataget ansvaret for skjulte fejl og mangler ved boligen, og køber ønsker at tegne en ejerskifteforsikring, skal der udarbejdes en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport. Samlet set giver de to en neutral og professionel gennemgang af boligens stand og udgør et huseftersyn.

En elinstallationsrapport udarbejdes af en autoriseret elinstallatør efter dennes gennemgang af boligens synlige elinstallationer. I denne rapport beskrives det, om bygningens elinstallationer er funktionsdygtige og lovlige. Rapporten bliver gyldig i et år.

En tilstandsrapport er en rapport udarbejdet af en bygningssagkyndig og beskriver bygningens stand. En tilstandsrapport indeholder resultaterne af huseftersynet og karakterer til de enkelte bygningsdele, dine egne bemærkninger om boligens fejl og mangler samt oplysninger om ejerskifteforsikring. Tilstandsrapporten har pr. 1. oktober 2020 fået et nyt vurderingssystem, hvor skader og fejl vurderes efter farvekategorier:

• Grå – mindre alvorlige skader
  Dette er skader, som ikke har nogen påvirkning på bygningens eller bygningsdelens funktion.
• Gul – alvorlige skader
  Dette er skader, som vil medføre, at bygningens eller bygningsdelens funktion svigter på længere sigt. Dette kan påføre skader på andre bygningsdele.
• Rød – kritiske skader
  Skader, som allerede har påført eller vil medføre, at bygningsdelens funktion vil svigte på kort sigt.
• Spørgsmålstegn – mulige skader
  Her beskrives de dele eller forhold, der bør undersøges nærmere for at afklare, om der findes en reel skade. Det er muligt, at der er en reel skade, og det bør derfor undersøges nærmere for at klargøre størrelse og mulige konsekvenser. Vælger du at købe boligen, uden du har fået dette undersøgt nærmere, er det dig, der bærer risikoen.